Stranded Asset Gefahr: Welchen Einfluss Energieeffizienz auf den Immobilienwert hat

Mit der steigenden Bedeutung von Klimaschutz in allen Aspekten unserer Gesellschaft und der daraus resultierenden strengeren Regulatorik verändern sich auch die Anforderungen an Immobilien. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, warum der CO₂-Ausstoß so einen großen Einfluss auf die Bewertung und Attraktivität von Bestandsgebäuden hat und mit welchen geringinvestiven Maßnahmen Emissionen schnell gesenkt und Stranded Assets verhindert werden können.  

 

1. Was sind Stranded Assets?
2. Welche Faktoren können Gebäude zu Stranded Assets machen?
3. Welche Gesetze und Richtlinien beeinflussen Stranded Assets?
4. Stranded Asset Risikobewertung: CO₂-Emissionen spielen immer wichtigere Rolle
5. Wie können Stranded Assets günstig und schnell verhindert werden?
6. Fünf Vorteile von Effizienzmaßnahmen, die den Immobilienwert verbessern
7. Fazit: CO₂-Reduktion ist wichtiger Schlüssel, um Stranded Assets zu verhindern
8. Anmeldung zum kostenlosen Webinar

 

Das Wichtigste auf einen Blick Immobilien können leicht zu Stranded Assets werden, wenn sie nicht den Nachhaltigkeitsstandards entsprechen. Ein hoher Energieverbrauch bzw. die damit verbundenen CO2-Emissionen können das ESG-Rating verschlechtern und die Einhaltung eines Dekarbonisierungspfades gefährden. Damit steigt das Risiko, dass ein Gebäude zum Stranded Asset wird. Aktuelle und zukünftige Regularien verstärken den Einfluss des CO2-Fußabdrucks auf den Immobilienwert. Energieeffizienzmaßnahmen reduzieren den CO2-Ausstoß von Bestandsgebäuden innerhalb kurzer Zeit ohne bauliche Veränderungen.

 

Was sind Stranded Assets?

Stranded Assets sind Vermögenswerte, die (in der Regel durch externe Einflüsse wie veränderte Marktbedingungenoder regulatorische Vorgaben) so stark an Wert verlieren, dass sie keine Rendite mehr erzielen können. Immobilien gelten als Stranded Assets, wenn die Kosten für Modernisierung und Instandhaltung ihren Marktwert übersteigen. Bei einem Totalverlust wird die Immobilie praktisch wertlos und ist meist nicht mehr auf dem freien Markt veräußerbar. Im Immobiliensektor stehen immer mehr Bestandgebäude vor dem Risiko, aufgrund steigender Anforderungen an Energieeffizienz und anderer Nachhaltigkeitsaspekte zu „gestrandeten Vermögenswerten“ zu werden. Um den Immobilienwert zu halten oder zu steigern und damit wettbewerbsfähig zu bleiben, müssen Asset-Manager*innen und Co. die Performance ihres Portfolios stetig verbessern.

Welche Faktoren können Gebäude zu Stranded Assets machen?

Gebäude können leicht zu Stranded Assets werden, wenn sie nicht den Anforderungen moderner Nachhaltigkeitsstandards entsprechen. Gemeint ist damit zum Beispiel ein effizienter Energieverbrauch. Ineffiziente Immobilien verbrauchen nicht nur zu viel Energie (die sie in den meisten Fällen aus fossilen Brennstoffen beziehen), sondern emittieren durch den hohen Energieverbrauch auch zu viel klimaschädliches CO₂. Das verschlechtert nicht nur den CO₂-Fußabdruck und potenziell das ESG-Rating, sondern führt auch zu hohen Betriebsausgaben (Opex).

Gebäude, die derartige Anforderungen nicht erfüllen, riskieren ihre Rentabilität und könnten damit den „Stranded Asset Point“ erreichen. Dieser beschreibt den Zeitpunkt, an dem etwaige Modernisierungskosten den Gebäudewert übersteigen, sodass die Immobilie nicht mehr gewinnbringend bewirtschaftet werden kann.

Laut Studien sind bis zu zwei Drittel der Büroimmobilien Deutschlands von einer akuten Stranded Assets Gefahr betroffen, wenn sie nicht zeitnah modernisiert werden​. Der Energieverbrauch ist dabei eine wichtige Stellschraube, da er Auswirkungen auf die CO₂-Emissionen eines Gebäudes hat und somit Einfluss auf das ESG-Rating nehmen kann. Gleichzeitig verbessert eine hohe Energieeffizienz die Zukunftsprognose von Immobilien: Expert*innen zufolge lassen sich Gebäude, die energieeffizient sind, schneller und kostengünstiger vollständig auf erneuerbare Energiequellen umstellen – und somit klimaneutral machen.

Welche Gesetze und Richtlinien beeinflussen Stranded Assets?

Bis 2045 will Deutschland laut nationalem Ziel klimaneutral sein. Um dies zu erreichen, existieren zahlreiche Gesetze, Richtlinien und Bewertungsmaßstäbe. Regulierungen zur Energieeffizienz und Dekarbonisierung beeinflussen die Immobilienwirtschaft zunehmend.

Ein zentrales Regelwerk ist die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), die Immobilienunternehmen dazu verpflichtet, detaillierte Nachhaltigkeitsberichte zu veröffentlichen. Ergänzend dazu legt die ESG-Taxonomie der EU fest, welche Investitionen als nachhaltig gelten und bewertet in Ratings den Status von Umwelt- (Environment), sozialen (Social) und unternehmerischen (Government) Kriterien.

➡️ Mehr diesem Thema finden Sie hier: ESG: Ratings, Pflichten und Finanzierung

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), die EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) sowie das Energieeffizienzgesetz (EnEfG), legen zudem Ziele und konkrete Anforderungen an den Energieverbrauch von Neubauten und Bestandsgebäuden fest. Immobilien, die diesen Standards nicht gerecht werden, riskieren ihre Marktfähigkeit und damit ihren Wert.

➡️ Mehr dazu hier: Energieeffizienzgesetz (EnEfG): Ziele, Maßnahmen, Grenzen

Darüber hinaus gibt es Programme wie den Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), der einen Dekarbonisierungspfad für Immobilienportfolios definiert. Er zeigt auf, welche Gebäude ein hohes Risiko aufweisen, zum Stranded Asset zu werden und unterstützt dabei, ihren CO₂-Ausstoß zu reduzieren​.

Stranded Asset Risikobewertung: CO₂-Emissionen spielen immer wichtigere Rolle

Ein wichtiger Teil der Nachhaltigkeitsanalyse ist der CO₂-Fußabdruck. Nachhaltigkeitszertifikate genügen heutzutage nicht mehr, um den Wert und das Risiko einer Immobilie im Ankaufsprozess zu beurteilen. Stattdessen ist eine tiefgehende Prüfung der Energieverbräuche für Kälte, Strom und Wärme sowie der jeweiligen Emissionsfaktoren notwendig, um die Immobilie hinsichtlich geltender Klimaziele zu bewerten. Die Analyse letzterer wird in der Regel über den Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) durchgeführt. Der CRREM legt den Fokus auf die betriebsbedingten Emissionen eines Gebäudes (Scope 1 und Scope 2), die sowohl aus direktem als auch indirektem Energieverbrauch entstehen. Diese detaillierte Analyse ermöglicht eine Vergleichbarkeit der CO₂-Bilanz eines Gebäudes über verschiedene Zeiträume und dient als Indikator zur Erkennung potenzieller Obsoleszenzrisiken – ein zunehmend wichtiger Faktor in der Nachhaltigkeitsbewertung von Immobilien.

Die Resultate der CRREM-Analyse schaffen zudem eine fundierte Basis für die ESG-Due-Diligence und unterstützen die Entwicklung von Handlungsempfehlungen und Finanzierungskonzepten, beispielsweise zur Beantragung von Fördermitteln. Auch erhebt sie wichtige Daten zur Erstellung eines langfristigen Sanierungsplans.

Wer ist für die Umsetzung von energetischen Optimierungen zuständig? In der Immobilienwirtschaft werden Emissionen nicht anhand des Energieträgers, sondern nach dem Verursachungsprinzip bilanziert. Das bedeutet, dass Gebäudeeigentümer*innen in der Verantwortung stehen, Maßnahmen zur Emissionsminderung zu ergreifen. Angesichts des akuten Handlungsdrucks und begrenzter Ressourcen an Low-Carbon-Energie lautet der holistische Ansatz im Immobilienmanagement daher: Energieverbrauch und CO₂-Emissionen schnellstmöglich durch bessere Energieeffizienz senken, um anschließend langfristig auf erneuerbare Energiequellen umstellen zu können.

Wie können Stranded Assets günstig und schnell verhindert werden?

Aufgrund des großen Einflusses der Nachhaltigkeitsbewertung von Immobilien, liegt eine Lösung gegen Stranded Assets in der Senkung der Treibhausgasemissionen. Dies kann über den Wechsel des Energieträgers erfolgen, zum Beispiel Wärmepumpe statt Ölheizung. Oder über eine Verringerung des Energieverbrauchs, zum Beispiel durch die Dämmung der Gebäudehülle oder dem Austausch von Fenstern. Diese Maßnahmen sind jedoch oft teuer und ihre Installation aufwendig.

Effizienzmaßnahmen wie ein digitales Wärmemanagement hingegen sind geringinvestiv, lassen sich im laufenden Betrieb ohne bauliche Veränderungen einbauen und reduzieren den CO_₂-Ausstoß von Bestandsgebäuden innerhalb kurzer Zeit.

Das digitale Wärmemanagement ist eine Energiesparmaßnahme, die mit intelligenten Heizkörperthermostaten bedarfsgerecht heizt. Die Technologie reguliert die Raumwärme sensorgesteuert, senkt in nichtgenutzten Räumen die Temperatur automatisiert herab und spart so Heizenergie. Rechtzeitig vor der nächsten Nutzung heizt das selbstlernende System den Raum wieder auf. Der Einsatz des digitalen Wärmemanagements ist dabei nicht nur ein schneller Weg zur Senkung der Betriebskosten (Opex), sondern gilt auch als kostengünstig, da sich die Investition (Capex) in der Regel in einem bis fünf Jahren amortisiert, die Installation ohne teure bauliche Maßnahmen erfolgt und Mietminderungen in dieser Zeit somit nicht möglich sind. Gleichzeitig lassen sich Mietparteien potenziell an Kosten beteiligen, beispielsweise über eine Umlage. Intelligentes Heizen kann somit günstig und schnell den Stranded Asset Point verschieben.

Ein weiterer Vorteil: Neben der Optimierung der Energieeffizienz wird die tägliche Arbeit von Verantwortlichen aus Asset-, Energie-, ESG- und Facility Management erleichtert werden. Denn über die Daten, die durch das digitale Wärmemanagement erhoben und im Verbrauchs- und Einsparungsmonitor von vilisto analysiert werden, lässt sich nachvollziehen, ob das Gebäude die regulatorischen und internen Klimaschutz-Anforderungen erfüllt und wo Optimierungspotenziale liegen.

5 Vorteile von Effizienzmaßnahmen, die den Immobilienwert verbessern

Neben der Verschiebung des Stranded Assets Points sprechen weitere Punkte für den Einsatz eines digitalen Wärmemanagements in Bestandsgebäuden, um die Performance und Nachhaltigkeitsaspekte zu verbessern.

1. Einhaltung von ESG-Kriterien und CRREM-Vorgaben
   Die steigende Bedeutung von ESG-Kriterien fordert ein, dass Gebäude umweltfreundlicher und energieeffizienter bewirtschaftet werden. Viele Unternehmen folgen zudem einem CRREM-konformen Dekarbonisierungspfad, aufgrund dessen sie ihre CO₂-Emissionen kontinuierlich senken müssen. Dies gelingt durch eine Umstellung auf grüne Energien oder, schneller, durch eine Reduktion des Gesamtenergieverbrauchs – beispielsweise durch intelligente Thermostate.
2. Reduzierung von Betriebskosten (Opex)
   Ein zentraler Punkt für Gebäudeverantwortliche ist die Reduzierung der laufenden Betriebskosten, insbesondere im Hinblick auf steigende Energiepreise und Unsicherheit im Bezug auf die CO₂-Steuer. Die Steigerung der Energieeffizienz verhindert Energieverschwendung, sodass teure Energie nur dort eingesetzt wird, wo sie wirklich gebraucht wird. Intelligente Thermostate können Räume dank Sensoren bedarfsgerecht und eigenständig heizen bzw. die Heizkörper herunterregeln.
3. Schnelle und kosteneffiziente Anpassung an neue Anforderungen (Capex)
   Um die Nachhaltigkeitsperformance eines Gebäudes zu verbessern, sind im ersten Schritt nicht immer umfassende energetische Sanierungen nötig. Denn diese verursachen hohe Capex und weisen eine lange Umsetzungszeit auf. Effizienzmaßnahmen wie das digitale Wärmemanagement hingegen bedeuten nur geringe Investitionskosten, sind im laufenden Betrieb installierbar und bieten einen sofortigen Einspareffekt. Eine Mietminderung ist aufgrund der einfachen Installation ausgeschlossen. Gleichzeitig können Mietparteien potenziell an den laufenden Kosten für digitale Lösungen beteiligt werden.
   ➡️ Wenn Sie mehr zu Preismodellen und Umlagefähigkeit von vilistos digitalem Wärmemanagement wissen möchten, besuchen Sie unser Webinar. Hier zum kostenlosen Webinar anmelden.
4. Verbesserte Marktattraktivität und Zukunftssicherheit
   Mit dem steigenden Bewusstsein für Klimaschutz in der Gesellschaft gewinnen nachhaltige Immobilien immer mehr an Bedeutung. Bereits heute bevorzugen Investor*innen und Mieter*innen Gebäude, die niedrige Betriebskosten und eine geringe Umweltbelastung aufweisen. Durch die Implementierung intelligenter Technologien wird nicht nur der ökologische Fußabdruck eines Gebäudes verbessert, sondern es bleibt auch langfristig wettbewerbsfähig und entspricht den wachsenden Erwartungen der Stakeholder​*innen.
5. Bessere Finanzierungskonditionen für nachhaltige Immobilien
   Banken bieten oft günstigere Konditionen für Immobilien, die energetisch modernisiert und damit nachhaltig sind. Einige Banken orientieren sich bei Finanzierungen am DGNB-Zertifikat (Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen), das auch die EU-Taxonomie-Vorgaben für nachhaltige Investitionen berücksichtigt. Durch energetische Verbesserungen steigt die Chance, bei Anschlussfinanzierungen zu besseren Konditionen finanziert zu werden, weil die Immobilie näher an die Green Building-Zertifizierung heranrückt.

 

Fazit: CO₂-Reduktion ist wichtiger Schlüssel, um Stranded Assets zu verhindern

Gebäude, die nicht mit den aktuellen und künftigen Nachhaltigkeitsstandards mithalten können, riskieren, unrentabel und zu Stranded Assets zu werden. Dies betrifft vor allem ineffiziente Bestandsgebäude, die zu viel Energie aus fossilen Brennstoffen beziehen und einen hohen CO₂-Ausstoß haben. Um den Wert und die Marktfähigkeit von Immobilien zu sichern, eignen sich daher Effizienzmaßnahmen, die geringe Investitionskosten und Installationsaufwand bedeuten, bei gleichzeitig signifikanten und schnell sichtbaren Einsparungen. Ein digitales Wärmemanagement senkt CO₂-Emissionen und Betriebskosten nachweislich um bis zu 32 Prozent. Somit verhindert die Maßnahme nicht nur das Risiko von Stranded Assets, sondern kann auch das ESG-Rating verbessern – ein wichtiger Faktor für Investor*innen, Geschäftspartner*innen und finanzierende Banken.

Immobilienmanager*innen, Asset-Manager*innen und Gebäudemanager*innen mit Weitblick wissen: Sie müssen nicht nur aktuellen Anforderungen gerecht werden und die Anzahl ihrer Green Buildings im Portfolio steigern, sondern bereits jetzt eine vollständige Umstellung auf Erneuerbare Energiequellen vorbereiten. Wirtschaftlich attraktiv gelingt das nur, wenn das Gebäude energieeffizient betrieben wird.

 

 
Anmeldung zum kostenlosen Webinar

Sie möchten mehr darüber erfahren, wie das digitale Wärmemanagement von vilisto in Ihren Gebäuden die Energieeffizienz verbessern kann? In unserem kostenlosen Webinar erklären unsere Expert*innen, wie die Technologie funktioniert und beantworten Ihre Fragen.